Le Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU) par l’ANRU

Tout savoir sur les zones ANRU dans le cadre du PNRU ou NPNRU

Parmi les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, vous avez peut-être entendu parler de la TVA à 5,5 % en immobilier. Si vous achetez un logement neuf pour y habiter, que celui-ci se situe dans une zone ANRU et que vous remplissez les autres conditions, la loi vous permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 20 %.

Zones ANRU : pourquoi acheter un bien neuf dans ces zones de développement ? Quels sont les types de quartiers concernés ? Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA ? SECIB Immobilier vous répond.

Parmi les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, vous avez peut-être entendu parler de la TVA à 5,5 % en immobilier. Si vous achetez un logement neuf pour y habiter, que celui-ci se situe dans une zone ANRU et que vous remplissez les autres conditions, la loi vous permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 20 %.

Zones ANRU : pourquoi acheter un bien neuf dans ces zones de développement ? Quels sont les types de quartiers concernés ? Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA ? SECIB Immobilier vous répond.

Dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU), l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) a établi un classement de certains quartiers dans lesquels les acquéreurs de logements neufs peuvent bénéficier d’une remise de TVA réduite à 5,5 %. Ils peuvent ainsi profiter de la baisse substantielle du prix d’achat de leur résidence principale.

Qu’est-ce qu’une zone ANRU ?

La zone ANRU est une zone d’aménagement et de rénovation urbaine permettant de favoriser l’accession à la propriété neuve à un prix plus avantageux dans des quartiers totalement transformés.

Depuis plusieurs années, l’Etat souhaite développer des projets de construction immobilière dans certaines zones géographiques de la France. C’est pourquoi en 2003, le Programme National de Renouvellement Urbain (PNRU) a vu le jour, puis en 2014, le Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU). L’objectif est de redynamiser certaines collectivités (notamment les zones urbaines sensibles – ZUS) et d’améliorer le cadre de vie de leurs habitants. La zone ANRU est déterminée et sélectionnée par l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine, une agence publique chargée de mettre en œuvre le PNRRU. Une liste de ces zones est disponible sur le site officiel de l’ANRU.

Pourquoi acheter un bien neuf en zone ANRU ?

Sous la houlette de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, le Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU) tend à faciliter l’accession à la propriété. Les nouveaux acquéreurs peuvent ainsi :

• acheter un bien neuf à un taux de TVA de 5,5 % au lieu de 20 % ;
• bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ).

Il est en effet possible pour un acquéreur de cumuler zone ANRU avec TVA à 5,5 % et prêt à taux zéro (PTZ), s’il respecte les conditions liées à ce crédit attribué, particulièrement les conditions de ressources.

Quelles sont les conditions pour pouvoir profiter du taux réduit de TVA ?

Afin de pouvoir bénéficier de la réduction du taux de TVA à 5,5%, l’acquéreur doit remplir certaines conditions portant notamment sur le bien immobilier et sa localisation ainsi que sur les ressources de l’accédant.

Les conditions liées au bien immobilier 

Le logement doit être neuf, il peut s’agir d’un programme immobilier neuf, d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’une construction dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Un logement est considéré comme neuf s’il a été achevé il y a moins de 5 ans et s’il n’a jamais été habité auparavant. L’appartement ou la maison doit être conforme à la réglementation thermique en vigueur.

L’habitation neuve devra être la résidence principale de l’acheteur, cette condition doit être respectée pendant un délai de dix ans. Vous ne pouvez pas profiter du dispositif pour un achat immobilier ancien destiné à devenir votre résidence secondaire ou lorsque vous réalisez un investissement locatif.

Le bien doit être situé dans une ville qui fait l’objet d’une convention de rénovation urbaine dans le cadre du PNRU, au sein d’une zone ANRU ou à moins de 300 mètres de celle-ci. Le périmètre peut s’étendre jusqu’à 500 mètres si le logement fait partie d’un ensemble immobilier. Le prix d’achat au mètre carré ne doit pas dépasser un certain plafond, le barème dépend de la zone géographique.

Les conditions liées à l’acquéreur et à ses ressources 

L’acquéreur du logement neuf doit être une personne physique, les acquisitions par une personne morale, une SCI ou une SARL de famille ne sont pas éligibles à la TVA à 5,5 %.

Les ressources du futur propriétaire ne doivent pas dépasser les plafonds applicables pour les opérations réalisées dans le cadre du prêt social location-accession (PSLA). Ces plafonds varient en fonction du nombre de personnes constituant le foyer fiscal et la zone géographique. Les ressources prises en compte sont celles figurant sur l’avis d’imposition de l’année N-2 par rapport à la date de signature du contrat de réservation ou de construction.

Peut-on perdre le bénéfice du dispositif TVA de réduction de la TVA ? 

À l’exception des conditions de ressources, vous devez respecter les critères liés au dispositif de TVA réduite pendant au moins 10 ans. Si vos revenus dépassent le plafond, l’avantage ne sera pas remis en cause. En revanche, si le logement cesse d’être affecté à votre résidence principale ou si vous le mettez en vente avant le délai de 10 ans, vous devrez verser au fisc la différence entre la TVA normale et la TVA réduite (10 % par année non complétée). Certains événements peuvent vous exonérer du remboursement de la réduction de TVA : décès du conjoint ou d’un descendant, mobilité professionnelle…